从“居者有其屋”到“住有所居” 300亿信贷支持我省住房租赁市场发展

   对奋斗者来说，一把钥匙打开的不只是房门，还有梦想。十九大报告中“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”传递出新时代的国家信念：让全体人民住有所居。沿着这个方向走，安居梦离普通人不再遥远。        多种住房圆普通人安居梦       家住城东某经济适用房小区的熊强是2009年南昌市经济适用房的得益者。当年以每平方米2000元不到的价格摇号按揭购买到了这套60㎡左右的经济适用房，“有了房子，娶了老婆，生了孩子。今年孩子刚入学，学区还不错”、“如果不是经济适用房政策，我可能一辈子都买不上房子。”熊强目前家庭月收入不足5000元，只勉强够开销，“但心里踏实。”       李铭一家三口的住房是由南昌市政府建设的公租房小区，小两房配备独立卫生间和厨房。每月租金不足附近楼盘租金的一半。李铭夫妻俩2010年从鹰潭贵溪来到南昌务工，那时住在工地板房，冬天刮大风房子会晃，下雨天还进水，一到夏天热得像蒸笼，蚊蝇萦绕，男女混用的公共卫浴间。“公租房政策让我们2014年圆了住房梦，还把儿子接来上学了。”       南昌市民老吴住的是廉租房，他原本是棚户区居民。“每天都担心房子塌，西湖区棚改工程让我拿到了一笔可观的拆迁补偿款，但用于购房还远远不够，老夫妻俩以打零工为业，收入很低，在有关部门帮助下，我申请到了廉租房。”老吴表示很满意。       2013年，张庆云夫妇咬牙拿出全部积蓄28万元付了首付，随后搬进了这个面积不到70㎡的房子，“感觉这么多年的努力和打拼终于有了结果。”妻子黄彬感叹道，在过去的六七年间，全家一直挤在新建区城中村的一间出租屋内，“不到25㎡，还隔出一个狭窄的卫生间来，煤气和锅碗瓢盆就摆在床边，感觉特别压抑。”“现在两个女儿至少不用和我们挤一屋了。”张庆云之所以最终选择买下这个房子，除了交通便利和教育资源丰富等因素外，它还有个大阳台！于他们而言，这不仅仅是一个居住的地方，更是一个栖息灵魂的港湾。       安得广厦千万间，让“居者有其屋”，曾是一届届政府探索多主体供给、多渠道保障普通人住房的方向。而如今，“住有所居”这个方向又有了更新更广阔的定义。       从“居者有其屋”到“住有所居”不仅是一个“产权观”的变化，更是一个极其系统的工程。       楼市总体趋于平稳态势       近年，江西各地出台房地产市场调控政策，尤以2017年调控最为频繁。来自官方统计数据显示，2016年末，我省商品房待售面积1434.6万㎡，下降4.1%；2017年10月，南昌市区商品住宅销售4211套，同比下降42%，面积48.6万㎡，同比下降43%。市区二手房住宅交易2153套、面积19.93万㎡，同比下降28%和30%，环比下降15%和17%。       “从江西全省的楼市来看，几个设区市楼市相对火爆，但限购以来，势头得到较好遏制，逐渐回归理性。从各个城市来看，前几年主要强调去库存，但随着政策的推进与落实，如今去库存化压力不是很大。”住建部房地产估价与房地产经纪专家、江西师范大学教授陶满德表示，一直以来，南昌的炒房行为不是很突出，主要为自住性刚需，而且以本地人为主，外地人只占10%左右。“自从南昌限购以来，从交易量上看，数据同比下降，主要是由于大部分投资需求者被挤出市场，自住性刚需暂时受到抑制，购房者采取了观望的态度，放缓购房脚步；从价格上来看，基本保持着稳中略有提升的态势，幅度明显放缓和收窄，总体市场运势稳定、健康。”       “南昌潜在的购房需求还是很强劲，近期南昌在预售证等管控上比较严厉，所以市场有所降温，但后续也要警惕反弹的可能。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着南昌城市建设的深入，未来的刚需和改善型需求还会加大。       数据显示，截止到11月22日，南昌市主城区住宅库存量约2.26万套，面积约280万㎡，去库化时间大概为5、6个月。“一般而言，去库化时间为10~12个月是比较正常的。”陶满德认为，南昌市住宅后续供方面可能会有点紧张，应该在住宅土地出让方面加大力度与规模。       “其实房价并不是房地产市场发展的主要不利因素，最大的问题是社会资源、住房资源分配不均衡，这要通过改善市场本身配置的方式来消除住房资源分配不均的影响。”陶满德说，“2016年我省城镇居民人均居住建筑面积为42.4㎡，但人均住房面积并不能完全反映出社会住房的现象，因为整体住房情况是不均衡的，这也是实行租购并举的原因之一，给需要住房又无力购买的人群提供租赁保障。”       租赁是下一个市场燃点       8月，三宗地的出让给南昌土地市场激起不小的波澜。       这三宗地位于赣江新区儒乐湖新城，合计418.92亩，总价约15.3亿元，在地块的出让条件中，“只租不售”赫然在列。根据出让条件，其中两个地块中的住宅需全部建成装修房，竞得人须提供不少于10万㎡的周转房给赣江新区管委会使用5年，房屋分配由赣江新区管委会负责，参考公租房标准收取租金并归竞得人所有，5年后如需销售，需赣江新区管委会同意后方可销售；而另外三个地块中规划建设只租不售的公寓（不少于5万㎡）且两年内必须建成。       这是南昌出让的首宗租赁用地。9月6日被绿地集团以底价一举拿下。       “这是赣江新区吸引企业、人才入驻的一个举措之一。”老楼地产殷升认为“由于租赁市场政策等都不明朗，大部分人都在观望，绿地能接起这个盘也是其实力雄厚的表现。”       江西省住建厅房地产市场监管处处长李 表示，在新建商品住房项目中配建租赁住房，是多渠道增加新建租赁住房供应的一项举措。       不仅是南昌，上海、广州、杭州等全国各地都在今年出现租赁性质用地的供应。陶满德教授认为，“从长期来说，加大租赁性质土地的供应对削弱城乡二元现状作用明显。此外，集体建设用地地价较低，能有效减轻承租人的租房压力；对部分小产权房的转型发展也是一种新的途径，符合当前‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，符合多层次住房需求的市场，符合‘住有所居’的目标。”       “目前租赁性质用地的建设，其实也说明南昌市场也在积极做租赁型产品。未来此类大城市在此类产品的供应等方面都会有较大的动作，也是省会城市发力租赁市场的表现。这也会给房企的产品开发和营销模式带来一定的影响。”严跃进认为。       江西保利地产营销总监罗炜华则认为，未来，租赁住房可能更多解决的是刚需的过渡性居住，商品房解决的是改善性需求。对于租赁性用地的发展，还需要政府在政策上、金融上有更多的配套政策。 “如果有合适的地块的话，保利也是会积极响应的。”       300亿信贷注血房屋租赁市场       “南昌的住房租赁还处在萌芽阶段，只有齐家房产、鸿基房产等三五家企业在运作。”据有关主管部门介绍，还有一些自主创业者也加入到其中，这说明南昌的租赁企业在逐渐起步、推进。对于业主来说，也不失为一个轻松挣钱的方式。“与租赁企业签订一个长期协议，170㎡的房子，企业每个月支付其3000元，省了装修、招租、收押金的烦恼。”未来，这些行为都将收获政策红利。       11月9日，江西省住建厅与省建行正式签订住房租赁金融战略合作协议，建行授信300亿元支持江西住房租赁市场发展，为构建租购并举的住房体系提供金融支持。“这300亿元主要用于三个方面：支持壮大租赁企业，比如支持企业收购或租赁市场上的存量房用于出租；对承租人的金融支持，比如建行有设计一些针对刚毕业大学生‘租房难’问题而推出的租赁资金小额贷款套餐；支持政府住房租赁信息服务和监管系统的建设，确保2017年底资金到位，2018年6月底前完成。”       11月28日，江西省10部门联合发布《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》，意味着“租购同权”政策在江西正式落地，设区市也将陆续出台政策的相关细则。       陶满德教授告诉记者，租购并举作为一个市场信号，充分赋予了承租人更多的合法权益，能满足多层次住房需求，“以前，由于租赁市场发展的不完善，一些只有租赁需求的人群被迫转移到了购房市场。而随着租购并举的启动，房地产市场与租赁市场能起到相互促进的作用，随着经济不断发展，租赁群体也能转租为售，有利于逐渐实现‘住有所居’的目标。”       日前，智谷趋势发布“100个城市租金回报率排行榜”显示，南昌、九江分别以2.39%和3.04%排名第59位、33位。换言之，单纯依靠房租回报，南昌、九江分别需要41.84年、32.89年才能回本。“目前，购房和租房的比例大致为8∶2，要达到5∶5还需要一定的时间来推进。”有关主管部门表示。       本报记者陈萌、中国江西网记者郑周赟/文