南昌长租公寓规模尚小 “基本上都租出去了”

   近日，国内长租公寓品牌不到两年“阵亡”16家的消息引发广泛关注，市场认为资本投入正在逐渐退出这一领域，长租公寓的前景不再被人看好。那么，南昌长租公寓的现状怎么样？是否存在资本退出或倒闭的情况？记者进行了走访调查。     ■中国江西网/江西头条客户端记者焦俊杰、郑周贇/文

    品牌长租公寓受年轻人欢迎 运营规模普遍较小

    家电齐全、个性鲜明、社群化居住……长租公寓的理念正在被越来越多的年轻人接受。“很方便、舒适，有健身房、还有社群活动。”在长租公寓居住了几个月后，小梁对长租公寓的居住环境很满意。

    在南昌，像小梁一样的年轻人越来越多，多家品牌长租公寓也陆续入驻南昌运营。根据公开消息，世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓于2017年9月底落户南昌。2018年，青藤公寓、龙湖冠寓、方隅公寓等知名品牌公寓纷纷落户南昌。

    7月16日，记者探访了红谷滩区域的龙湖冠寓。“房间20平方米～40平方米不等，租金1800元～2200元，可租半年至一年。”龙湖冠寓一负责人介绍，目前这里有200多套房源，基本上都租出去了，目前只剩下4套。

    位于阳明路的红璞公寓正在装修改造。工作人员介绍：“有60多套房。除了在装修的，都租出去了，下个月才有房子空出来。”

    记者走访了解到，目前南昌各个品牌公寓的运营规模较小，还有多家品牌长租公寓属于返租性质。

    投资长租公寓 七八年内实现资金回笼

    据了解，目前南昌市长租公寓主要分为两种类型：品牌房企运营的集中式公寓、个人或小公司租居民区房子进行改造的公寓。一家知名品牌公寓负责人告诉记者，“目前市面上品牌运营的公寓是少部分，大多数公寓还是属于散收的公寓，他们将一套房源中的数个卧室、客厅、餐厅隔断，分别出租。散租的管理难度较大，但相对来说，价格会便宜一点。”

    “在南昌，由于长租公寓项目规模都不大，比如世联红璞公寓的房源是60余间，龙湖冠寓的房源是400余间，体量都比较小，而且都是知名房地产或者上市公司在运营。”

    实际上，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的业务。一直以来，长租公寓受困于盈利难。那么，南昌的情况怎么样呢？

    上述业内人士告诉记者，“根据测算，南昌的长租公寓理论上在3至5年左右的时间实现现金流回笼。但在实际操作过程中，这个时间是不够的，有可能入住率和价格都跟测算有差距。总体来说，长租公寓在7至8年内实现资金回笼，问题应该不是很大。”

    为减少空房率 部分运营商兼做长短租

    资金回笼周期长的难题不可避免，因此有一些运营方尝试别的办法。7月17日，一家公寓的工作人员介绍，“我们属于酒店式的公寓，既可租半年以上，也可以住一两个晚上。月租的话租金最低是3000元。”

    另一家公寓的门店管家涂先生告诉记者，“我们的房间是从房东那里租来的，我们做一些装修再对外租出去，就是赚个差价。我们长短租都可以，但主要还是以日租为主，日租的价格是每天168元。价格合适的话，长租业务也接。”

    据涂先生介绍，由于房量较少，附近的公司与学校较多，因此生意还比较好做。“我们是长短租相结合的，如果长租租不出去，那我们就做日租，以减少空房率。”

    运营方较为理性 未现大肆扩张行为

    记者观察到，目前，南昌长租公寓的运营方均较为理性，没有出现大肆抢房源扩张的行为。2018年，从手机租赁行业起步的蜜租开始涉足南昌房屋租赁市场。一年过去了，蜜租公寓在南昌地区已经有了300多套房源。该公司一名店长介绍，“我们手上都是集中式房源，租金每个月1500～1800元。有很多年轻人来租房，目前都是满租。今年我们会继续扩充房源，将原来的6个租赁点增加到10个。现在的市场竞争还不是很激烈，目前南昌市的品牌公寓有5～6家，预计品牌公寓有4000～5000套。”

    除了知名品牌，市场上也陆续有“新生力量”进场。2018年年底，李先生与合伙人在南昌创办了一家房屋租赁公司，进军长租公寓市场。“我们专注于红谷滩区域，这里聚集了大量的年轻上班一族，市场前景很好。”李先生告诉记者，公司刚起步，目前正在洽谈房源。对市场进行前期调查后，李先生做好了打“持久战”的准备，“做长租公寓前期投入肯定大，前期计划投入1000万元资金，预计4年左右收回成本。”

    专家：仍看好租赁市场前景

    “开发商主导的长租公寓已经出现了发展瓶颈，这说明当前长租公寓经营面临一定的压力。虽然租赁效果不错，开发商资金实力很雄厚，但长租公寓的资金回笼速度明显慢于房屋开发，自然也会使得部分房企重新审视长租公寓的发展前景。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，不排除今年下半年有很多长租公寓出现经营困难等问题。

    严跃进认为，“未来若是要盈利，一方面是租金方面需要做足文章，即研究涨租金的机制，另一方要积极通过证券化的方式来加快租金的回笼和变现。”

    “从现在各省会城市来看，房屋租赁需求依然比较强劲，这个需求能够支撑租赁市场，但目前长租公寓的运营成本可能还会比较高。我认为未来肯定还是要继续发展长租公寓，未来随着南昌市人口流入速度加快，长租市场的发展还是会有较好的市场需求。”严跃进介绍，对于政府来说，应该关注产业的一些风险，加快搭建租赁平台，并落实租售同权，租赁市场的发展前景还是比较不错。