干净整洁的路面、畅通的污水管网、规范有序的停车位、修剪整齐的绿化带、一排排路灯照亮居民回家的路……在渝水区，一栋栋老旧楼院正告别昔日的“灰头土脸”，焕发出勃勃生机，这正是该区开展老旧小区改造工作带来的成果。该区为解决老旧小区改造过程中的后期物业管理等难题，结合区情，积极探索创新改造、管护、运营一体化推进的改造模式，老旧小区改出了新面貌，老住户同步迎来新生活，居民的获得感、认同感、幸福感大大提升。
改出新面貌，居民过上新生活
“小区路面从水泥混凝土变成了沥青，增加了排水系统，下雨天就不会积水了，污水管网改造后环境好多了，屋顶漏水也维修好了，还划了停车线……你看，现在我们的小区变得多漂亮！”在区财政局小区，热情的居民一边拉着笔者参观他们的“新家”，一边对改造后的环境赞不绝口。
在电厂生活区，工人们正在对中庭广场进行清表工作，“以前小区陈旧、设计也不合理，导致杂草丛生，很多空间没有得到充分利用，这次除了小区基础设施的改造，对中庭广场我们也会进行一个全新改造，打造一个灯光景观区，新建一条荧光漫步道，方便居民晚上休闲、散步。”深圳市建筑工程股份有限公司、渝水区 2020 年老旧小区改造项目负责人付学文表示，通过面貌改观、功能改善、设施改造、环境改优，同时将电厂生活区打造为全区老旧小区改造的一个精品点。
为全力推进老旧小区改造，该区在国家专项资金的支持下，区财政按照每户5000元的标准进行配套，主要是改善老旧小区屋面渗水、路面破损、道路狭窄、停车位少、管网老化、亮化、监控、公共设施等问题，同时解决改造后无人管护、无人运营的难题。此次改造主要涉及渝水区 5 个街道 34 个老旧小区，改造户数 10615 户，改造总面积 991441 平方米，目前已全部开工建设。
“与以往相比，今年我区的城镇老旧小区改造可以说是个‘升级版’，除了硬件改造提升，在此基础上同时集管护、运营于一体，确保改造后的老旧小区不‘返旧’。”区住建局招标办习小敏介绍说，本次改造采取EPC+O（设计、施工、管护一体化）招投标模式，通过招标选择具有一定的施工资质和物业管理经验的企业，施工完成后负责小区改造工程的管护，并约定了10年的物业服务年限。通过改造与管护“捆绑”，既保证了施工的质量，又解决了改而不管的老问题。
有了“新管家”，老旧小区不返“老”
上午时分，走进城南办小区，只见几个居民正坐在院里拉着家常；身着制服的保安一边看着监控一边对进出的人员、车辆尽责地询问；两名保洁员拿着扫帚和簸箕，低头辛勤打扫……“有了物业后，院里环境美了，管理也提升了，垃圾有人扫，维修有人管，到处都装了监控，安全更放心，确实改得好！”老住户刘小连说。
“老旧小区改造不单是硬件翻新，更重要的是建立长效的维护和运营管理机制，实现老旧小区的规范管理。”区住建局市政环卫办主任罗卫军向笔者介绍，在改造中，该区实行统一招标、统一设计、统一施工、统一管护“四统一”，一方面由区投控集团和中标单位新成立一家物业管理公司，负责小区改造、运营维护管理，做到老旧小区改造和物业接管无缝对接，另一方面将工程款总额的15%作为小区维护的“保障和补贴资金”，区里每年再通过考核分期支付给物业公司。
“由于物业管理公司与施工企业是联合体关系，所以可以更加方便地协助老旧小区改造。”项目物业管理人员王鑫说，在改造项目开工之前，物业公司就进入需改造的老旧小区，提供免费的保洁、保安服务，同时做好群众工作，了解居民需求，全力协助项目设计和施工。
改造、管护、运营一体化推进的模式，也让该区老旧小区改造达到了“五转变”的效果，罗卫军说，“即从改造工作‘政府全负责’转变为政企民共同参与；从‘由上至下’推动转变为‘由下至上’推进；从街道分散改造转变为集中力量改造；从建管分离转变为建管合一；从公共资产闲置转变为用社会资本盘活。”
市场化运营，改造长效可持续
三分建、七分管。没有物业，小区环境难以维护，可是有了物业，资金维持却成了难题。针对老旧小区改造后物业管理和维护难等问题，该区积极探寻长效管理机制，通过市场化运营维持物业管理的资金平衡。
“目前我们是先服务后收费，但考虑到老旧小区的物业管理费收取难度较大，后期我们可能会通过盘活老旧小区的部分闲置公共资产，来补贴物业维护资金的不足，或通过后续的物业和停车管理收费，以及计划落地的养老、托幼、健康等产业形成新的市场利益增长点，更好地服务于小区、服务于居民。”付学文表示。