执行难，难执行！上海市静安区人民法院(以下简称“静安法院)公开委托拍卖的房地产，付款后迟迟收不到房怎么办？上海市静安区法院执行局多方探索积极破解执行难题。特别是在2016年6月6日公开委托拍卖上海市闸北区延长中路765弄8号1-6幢工业房地产案中，更是由执行局朱一心局长“亲自挂帅”进行三方调解。
据介绍上海市闸北区延长中路765弄8号1-6幢工业房地产，经上海市静安区人民法院，于2016年6月6日公开委托拍卖。竞买人刘子玉竞得该处房产后，支付5750万价款。上海市静安区人民法院于2016年6月21日，出具(2015)闸执字第2570号拍卖成交裁定书对此予以确认，该房地产所有权归买受人刘子玉所有——刘子玉系该处房地产的合法所有权人，拥有完全而无瑕疵之物权。
刘子玉收到法院送达的拍卖成交裁定书后，在接收该房产时发现被执行人上海巴沙奥企业发展有限公司与桂志遥签订了为期十八年无租金的租赁合同，就此租赁合同上海市静安区人民法院2016年5月24日由缪为军审判长主审的(2015)闸民三(民)初字第1864号的判决如下：被告上海巴沙奥企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区延长中路765弄8号房屋内控制的产权部位及面积交付给原告桂志遥租赁使用。
桂志遥自恃持有(2015)闸民三(民)初字第1864号的判决书，以存在租赁关系为由，无视刘子玉拍卖成交裁定书，纠集一些无业人员横加阻拦！买受人刘子玉因无法收房，便去静安区法院执行局要求协助执行。据了解，执行庭的执行法官告知竞买人：上海巴沙奥企业发展有限公司在上海浦东发展银行办理抵押权登记日期之后，又与桂志遥签订(免费使用18年)租赁合同，此租赁事宜已由缪为军审判长主审并判决(免费使用18年的租赁合同合法有效)，并行使该房地产的处分权，建议应通过民事诉讼解决，执行局管不了。
此后，该案执行法官通知受买人刘子玉，说执行局朱局长将亲自调解，以解决此纠纷。这次调解在朱一心亲自主持下进行。朱局长在调解会上指出：要从大局出发，要保障社会稳定，此标的还有二押、三押，二押三押他们都是不要命的，最好是由买受人刘子玉出一部分钱，申请执行人浦东发展银行出一部分钱，另外税务局由法院执行局再沟通一下，减少一部份过户税费。买受人问朱局长要出多少钱合适？朱一心局长说出多少钱三方协商，后三方进行了商讨。商讨的结果是仅第二次抵押的抵押权人桂志遥就要价三千万或免费使用争议房产18年(桂志遥自认为刘子玉有裁定书，我有判决书，刘子玉有所有权，我有18年免费使用权)，桂志遥已将房产分户出租，并收取租金。第三次抵押的抵押权人张美胜还没提出要求。买受人刘子玉根本没有义务承担上海市静安区人民法院，于2016年5月24日由缪为军审判长主审的(2015)闸民三(民)初字第1864号的判决结果(桂志遥免费使用上海市静安区延长中路765弄8号房屋18年)。(以上调解过程已全程录音为证)
在协商不成后，买受人刘子玉只能通过诉讼程序解决纠纷。然而，令人匪夷所思的是，静安区法院立案庭先是以该案系执行遗留问题为由，不予立案。后经再三力争，静安区法院虽给予了立案，但一审、二审都以该案系执行遗留问题，相继裁定驳回了刘子玉的起诉。
此案执行久拖未决，到底是什么原因所致呢？相关法律专家对此案进行详细的剖析后，认为内容与实体的混淆和时间与程序上的交集，是此案久拖未决的根本原因。
一、内容与实体混淆
此案18个月以来，长时间得不到妥善解决，是由于判决书和裁定书交集并且相对抗所至。缪为军审判长主审的(2015)闸民三(民)初字第1864号的判决，给桂志遥免费使用刘子玉竞拍房产18年，或让刘子玉出价3千万元买断其18年免费使用权提供了法律依据。而此法律依据的内容与实体混淆不清晰！
二、时间与程序交集
缪为军审判长主审的闸民三(民)初字第1864号的判决，在时间上非常之巧合，其生效期在刘子玉竞拍成交后，在裁定书下达之前，2016年6月8日生效。时间与程序上的交集，给刘子玉申请执行竞得的房产造成了法律障碍；给刘子玉排除妨碍诉讼一审、二审造成了法律障碍。可见缪为军的判决是非规范性法律，此判决不能对抗规范性法律。
2017年11月8日，刘子玉以“上海巴沙奥企业发展有限公司与桂之遥于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》对本人无约束力”诉至上海市静安区人民法院。静安区人民法院于2017年11月17日就此《民事起诉状》审查结果为：不同意立案。以下为立案系统资料：
此案不是简单的执行案件，而是属于判决书和裁定书有交集相对抗。桂志遥试图利用上海巴沙奥企业发展有限公司与其签订的《房屋租赁合同》，并重复适用缪为军审判长主审的(2015)闸民三(民)初字第1864号的判决，以达到免费使用争议房屋18年，或者使得刘子玉出价3千万买断其18年免费使用租赁权的目的。
我国法律明文规定，无论房屋租赁合同是否合法有效，先抵押后出租的房产执行部门都有权利进行执行。建议，刘子玉根据上海市静安区人民法院的判决及建议，重新回到执行部门继续处理。
当事人表示，其相信法律，相信上海静安区人民法院！
而对于该事件的相关进展，本报记者将持续关注。